La mayoría de las personas se sorprenden del costo de construir una casita secundaria o unidad de vivienda accesoria. Me encuentro con artículos todo el tiempo que expresan erróneamente el costo real de la construcción. Así que aclaremos las inconsistencias.
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El costo por pie cuadrado es engañoso
Las casitas secundarias cuestan más por pie cuadrado que las casas unifamiliares típicas por varias razones.
- Hay costos fijos asociados con los permisos y las tarifas de diseño
- Los márgenes son menores para contratistas generales, subcontratistas y arquitectos
- Las casitas requieren cimientos nuevos, paredes nuevas, plomería, electricidad, calefacción y aire acondicionado, y un techo separado como una casa normal.
- No hay economías de escala. Sabe cómo obtiene un descuento significativo si compra comestibles de Costco porque estas comprando a granel? Construir una casa pequeña es lo contrario
- Casitas aún requieren un baño y una cocina, que son pies cuadrados “caros”
- Debido a que las unidades son más pequeñas, el costo por pie cuadrado no se compensa con dormitorios adicionales, salas de estar grandes y pasillos que se encuentran en casas más grandes. Este espacio se considera pies cuadrados “más baratos” y reduce el costo promedio por pie cuadrado.
El costo de construir una casita secundaria por pie cuadrado puede diferir drásticamente según el tamaño y la forma estructural
- Cuanto más grande sea la unidad, más barato será su costo por pie cuadrado. Las unidades separadas pueden tener hasta 1,200 pies cuadrados o más si está convirtiendo un espacio existente. Una unidad de 1,200 pies cuadrados probablemente será más barata de construir por pie cuadrado que una unidad de 450 pies cuadrados.
- Construir es más caro. La mayoría de la gente instintivamente quiere construir una unidad de vivienda accesoria sobre su garaje. Si su presupuesto es ajustado, quédese con una sola planta. La construcción agregará ~ $50/pie cuadrado a su proyecto.
- La conversión de un garaje es la forma más económica de convertir el espacio en una casita. Si su presupuesto es modesto, mantenga el cobre existente del garaje, lo que no amplíe el espacio. Esto agregara un costo adicional.
La región afectará su costo final
Si vive en San Diego, su costo final será muy diferente del costo final de un proyecto en la Área de la Bahía. Hemos desglosado todo lo que necesitas saber a continuación.
Diferente tipos de construcción
Como iniciar su casitas secundaria
Costo por pie cuadrado para construir una casita en San Diego
Las unidades de la mayoría de las personas cuestan entre $300 y $400 por pie cuadrado.
Guau. El costo de construir una casita secundaria en San Diego parece alto.
El precio de una unidad de vivienda accesoria puede asustar a la gente, pero aquí hay una forma inteligente de evaluar su inversión.
- Busque el valor medio por pie cuadrado en su vecindario. Por ejemplo, en North Park, la casa mediana se vende a $687 por pie cuadrado.
- Digamos que construyes una unidad de 550 pies cuadrados en North Park por $436 el pie cuadrado.
- Puede gastar $239,800 en su proyecto, pero está ganando cerca de $377,850 en valor.
- Eso significa que está agregando más de 177,000 en capital a su propiedad. Además, eso no tiene en cuenta el valor añadido que aportan los ingresos pasivos por alquiler.
- En North Park, un apartamento de 1 habitación se puede alquilar por hasta $1800 al mes.
- (Mira el video de arriba. Este es un ejemplo real!)
De repente, el precio de $192,000 parece mucho más manejable, incluso inteligente.
Costo por pie cuadrado para construir una casitas en Los Ángeles
Los ADUs de la mayoría de las personas cuestan entre $300 y $400 por pie cuadrado.
Los precios de las casitas de Los Ángeles son bastante similares a los precios en San Diego.
El precio de una unidad de vivienda accesoria puede asustar a la gente, pero aquí hay una forma inteligente de evaluar su inversión.
- Busque el valor medio por pie cuadrado en su vecindario. Por ejemplo, en el vecindario de Echo Park, la casa mediana se vende a $771 por pie cuadrado.
- Digamos que construyes una unidad de 550 pies cuadrados en Echo Park por $436 el pie cuadrado.
- Puede gastar $239,800 en su proyecto, pero está ganando alrededor de $424,050 en valor.
- Eso significa que está agregando alrededor de $223k en capital a su propiedad. Y no tiene en cuenta el valor añadido que aportan los ingresos pasivos por alquiler.
- En Echo Park, un apartamento de 1 habitación se alquila por un mínimo de $2500 al mes. Muchos alquilan por muchos más.
Costo por pie cuadrado para construir una casita secundaria en el Área de la Bahía
La construcción de los ADUs de la mayoría de las personas cuesta entre $400 y $600 por pie cuadrado.
El costo de una casita secundaria puede asustar a la gente pero aquí hay una forma inteligente de evaluar su inversión.
- Busque el valor medio por pie cuadrado en us vecindario. La casa median en San Jose se vende por alrededor de $735 por pie cuadrado.
- Supongamos que desea construir una unidad de vivienda accesoria de 750 pies cuadrados en su vecindario por $467 el pie cuadrado.
- Vas a gastar alrededor de $350,250 pero estás ganando $551,250 en valor al agregar a tu casa.
- Eso significa que está agregando alrededor de $213k en capital a su propiedad. Mejor aún, eso aún no considera el valor agregado que aportan los ingresos pasivos por alquiler.
- En San José, un apartamento de 1 habitación se alquila por alrededor de $2500 al mes. Muchos alquilan por más.
Ya no da tanto miedo, verdad?
Muchas maneras de construir una casita secundaria
La mayoría de la personas están familiarizadas con la forma convencional de construir una casita “construida en el sitio”, más formalmente conocida como armazón convencional. Sin embargo, lo que la mayoría de la gente no sabe es que en realidad hay dos formas mas de agregar una casita a su propiedad:
- Casa prefabricada
- Modular Panelizado
El costo de un proyecto dependerá en gran medida del método de construcción que utilice, por lo que le recomendamos encarecidamente que analice estas opciones.
Casa prefabricada
Cuando conduce por una carretera, probablemente se haya topado con la que parece ser una casa que está siendo arrastrada por la carretera por un camión grande con un letrero de “carga ancha” atado a la parte trasera. Eso es un prefabricado.
Una unidad de casa prefabricada se construye en una fábrica y luego se transporta a su propiedad donde se puede configurar en solo un par de días. Esta opción es excelente si no le importa ser flexible con el diseño.
Los prefabricados suelen costar casi lo mismo que los construidos con palos. Haga clic aquí para obtener un desglose completo de los costos de las casas prefabricadas.
Modular Panelizado
El método final es uno de nuestros favoritos, pero no mucha gente esta familiarizado con él.
Panelizado modular es donde el paquete de estructura para su casita se construye fuera del sitio y se envía al sitio de trabajo. Sin embargo a diferencia de las casas prefabricadas este tipo de construcción es completamente personalizable.
Está bastante limitado con los diseños prefabricados y las modificaciones a los diseños estándar de la fábrica estándar de la fábrica pueden ser costosas, pero lo mejor de los paneles modulares es que toda la estructura y el diseño se pueden diseñar y personalizar a su gusto.
El precio de estos también es similar al de los prefabricados.
Por último, los modulares panelizados se tasan mucho más que los prefabricados si decides vender tu propiedad.
Si está buscando contratistas que se especializan en la construcción modular con paneles, Maxable puede conectarlo con contratistas en San Jose o el Área de la Bahia.
Además, los contratistas a veces elaboran planes prefabricados para casitas a un precio con descuento. Por ejemplo, en lugar de pagar $15,000 en un plan de una casita desde cero, puede comprar uno de estos por solo $5,000 y modificarlo para que se ajuste a sus necesidades.
Verifique su dirección para conectarse también con algunos de estos contratistas!
¿Son las casitas secundarias una buena inversión?
Tengan en cuenta que las casitas son una inversión a largo plazo. Si realmente quiere ver un gran rendimiento, debe estar preparado para conservar su propiedad durante varios años.
Hemos calculado que incluso una conversión de garaje de $100,000, mantenida durante un periodo de 30 anos puede generar un valor de 1.5 a 2 millones de dólares entre los ingresos brutos de alquiler y los aumentos de valor de la propiedad. Eso es un retorno de la inversión de 15x.
Maximice su inversión
Si decide construir una casita, construya tan grande como lo permita su lote. Sí puede acomodar cómodamente 800 pies cuadrados en su patio trasero, recomiendo a nuestros clientes que lo hagan.
Por que?
El costo fijo.
En relación con lo que ya esta gastando, agregar 200 pies cuadrados no afecta drásticamente su presupuesto, pero podría aumentar significativamente lo que puede cobrar por alquilarlo. También podría ser la diferencia entre alquilar a una pareja o una unidad para una sola persona o tener una casita de una habitación o una de dos habitaciones.
El costo de tu casita también dependerá en gran medida del nivel de acabados que desees. Si desea electrodomésticos y acabados estándar el costo de acabado de su unidad será considerablemente más bajo que si orden artículos personalizados de lujo de alta gama.
La elección es realmente suya en cuanto a cómo quiere que se vea su producto terminado y también juega un papel importante en cuanto va a alquilar su unidad.
Otro forma de maximizar la inversión de su casita es crear espacios de jardín. Los jardines y el área al aire libre son un lujo al que la mayoría de los inquilinos no tienen acceso. Con el clima fabuloso de California, un patio con una mesa al aire libre puede sentirse como una segunda sala de estar y usarse durante todo el año.
Este es un espacio muy económico para crear, pero puede hacer que su propiedad sea mucho más deseable.
Para obtener más consejos y trucos sobre las casitas, descargue nuestras herramientas gratuitas o hable con uno de nuestros expertos de casita secundarias.
Agregar una casita aumenta el impuesto a la propiedad?
Agregando una casita aumenta su impuesto a la propiedad, pero lo bueno es que no provocara una re-evaluación de todo su propiedad.
Por ejemplo digamos que compró su casa en 1986 y decide agregar una casita a su propiedad, el estado solo evaluará su adición más reciente. Pagará impuestos sobre la propiedad por su casita para el presente año mientras continúa pagando los impuestos sobre la propiedad de 1986 para su vivienda principal.
Esto se llama una evaluación combinada.
Agregar una casita agrega valor a su hogar?
Absolutamente!
Una casita no sólo agrega valor monetario a su hogar, sino que también tiene en cuenta los beneficios adicionales para su estilo de vida.
Ya sea que construya una para albergar a un familiar anciano, la alquile a una persona o la use como casa de huéspedes para visitar a amigos y familiares, una casita tiene una multitud de usos que le facilitaran la vida.
Cuando llegue el momento de vender su casa, la casita definitivamente agregara valor de reventa en comparación con una casa sin una casita secundaria.
¿Se puede obtener un préstamo hipotecario para una casita?
Sí, de hecho, la mayoría de las personas pidieron un préstamo para construir su casita.
La forma más común es a través de una línea de crédito hipotecario.
Una línea de crédito con garantía hipotecaria le permite a un propietario pedir dinero prestado a un prestamista donde la garantía es la equidad del prestatario en su casa antes de que se agreguen mejoras. Por lo general, los propietarios deben tener al menos un 10% de capital en su vivienda o un 20% si se trata de una propiedad de inversión o una segunda vivienda.
Otra opción es a través de un préstamo de construcción.
Un préstamo de construcción evalúa cuál será el valor futuro de la propiedad después de que se complete el proyecto y permite que el propietario tome prestado contra esa cantidad. Un banco enviará los planos a un tasador para que evalúe el proyecto y la propiedad. La calificación para un préstamo de construcción suele ser más difícil que obtener una línea de crédito o una línea de crédito con garantía hipotecaria.
El último tipo de préstamo es un préstamo de renovación de estilo que lo ayudará si tiene un capital limitado en su propiedad actual o está comprando otra propiedad que necesita mejoras que pueda financiar antes de que comience el trabajo.
La hipoteca HomeStyle Renovation proporciona una manera conveniente y flexible para los prestatarios que están considerando realizar mejoras en el hogar para hacer reparaciones y renovaciones con una primera hipoteca, una línea de crédito con garantía hipotecaria u otros métodos de financiamiento más costosos.
Si se pregunta cuánto costará su casita, puede descargar el estimador de costos gratuito aquí.
Como iniciar su proyecto de casita
Es fácil sentirse abrumado con todas las regulaciones información, permisos y verificaciones que debe realizar para construir su casita, pero Maxable tiene una fórmula comprobada que ha funcionado para ayudar a miles de propietarios a poner en marcha su proyecto.
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