Los propietarios de viviendas de todo el mundo están viendo el enorme potencial que encuentra al final de su camino de entrada: la conversión de garaje
Si su garaje está acumulando polvo o no tiene suficiente espacio para una nueva unidad, una conversión de garaje es perfecto para lograr sus sueños de casita.
Simplificamos la planificación, la contratación y la construcción de su unidad de vivienda accesoria.
Maxable ha estado al frente de muchos cambios legislativos, y ya hemos ayudado a más de 800 propietarios a darse cuenta del potencial de su lote, ya sea que se trate de una simple conversión de un garaje tipo estudio o una expansión completa del garaje con un segundo piso. Todo comienza con la reserva de una llamada telefónica gratuita y nosotros no nos encargamos del resto.
1. ¿Cuanto costará convertir mi garage en una casita?
Las conversiones de garage son la forma más económica de construir una casita y ofrecen el mayor retorno de la inversión. Mientras que una nueva unidad independiente de 500 pies cuadrados en el sur de California puede costar $240,000 o más, una conversión de garaje de 400 pies cuadrados comienza en alrededor de $130,000.
Vale la pena? Teniendo en cuenta el valor que una casita de 400 pies agrega a su hogar y los ingresos que obtendrá si la alquila es difícil encontrar otra inversión que le acerque.
Pero el impacto de la etiqueta es real cuando los propietarios se dan cuenta de que va a costar más de los $50,000 que la mayoría piensa que será. Las conversión de garaje (y todos las casitas secundarias) cuestan más por pie cuadrado que las casas unifamiliares típicas. Este es el por que:
- Está pagando por toda la infraestructura de una casa más grande (como plomería, calefacción, baño y cocina) sin tantos pies cuadrados “económicos, pasillos, salas de estar grandes) para compensar el precio por pie cuadrado.
- Incluso si utiliza la envolvente del garage existente, deberá instalar todo, desde la infraestructura hasta los acabados finales.
- Hay costos fijos asociados con los permisos y la tarifas de diseño.
- Los márgenes son más pequeños para los contratistas generales, los subcontratistas y los arquitectos, por lo que cobran más por pie cuadrado en comparación con las casas más grandes.
Si se pregunta cuánto costará la conversión de su garage descargue nuestro estimador de costos gratuito aquí. Haga clic aquí para obtener detalles sobre la construcción en su ciudad en particular.
2. ¿Cuánto tiempo llevará convertir mi garaje en una casita?
Las casitas construidas en barra suelen tardar entre 9 y 14 meses en completarse. Esto comienza desde las primeras conversaciones con su diseñador hasta la finalización de la unidad habitable. Las conversiones de garaje pueden ser mucho más rápidas, generalmente alrededor de seis a siete meses. Si su garaje está en excelentes condiciones, es posible que no necesite verter una base, enmarcar la casita secundaria o reemplazar el techo, y eso puede ahorrarle tiempo.
Pero hay tres variables que pueden afectar la línea de tiempo de la conversión de garaje.
¿Cuál es el estado del garaje existente?
Si la estructura, los cimientos, el revestimiento o el techo están degradados o no cumplen con el código para una vivienda habitable deberá reparar o reemplazar esos elementos.
¿Hay trabajos no permitidos en el garaje?
No es inusual encontrar baños y cocinas no permitidos en los garajes. A veces este trabajo se hizo originalmente para codificar. Normalmente no. Si se construyó según el código hace 20 o 30 anos, los códigos de construcción han cambiado desde entonces. Deberá llevar el trabajo no permitido al código actual y eso podría implicar eliminar elementos existentes y reemplazarlos.
¿Estás ampliando el garaje a una parte de su patio trasero que se encuentra en una servidumbre de servicios públicos?
Una servidumbre de servicios públicos es un tramo de propiedad que debe ser accesible a los trabajadores para el mantenimiento de las líneas de servicios públicos. Las más comunes son las servidumbres para la líneas eléctricas aéreas, que normalmente se extienden por la parte trasera de la propiedad. Si su garaje se encuentra dentro de una servidumbre de servicios públicos puede solicitar un permiso de invasión de la empresa de servicios públicos que le permita construir en el área que generalmente está fuera del alcance de la construcción. Los permisos se otorgan de manera rutinaria, pero pueden agregar tiempo al proceso de obtención de permisos.
Haga clic aquí para una comprensión más profunda del proceso de construcción.
3. ¿Puedo construir una casita secundaria arriba de mi garaje?
Muchos propietarios de viviendas suenan con un pequeño y genial departamento de abuelita ubicado sobre un garaje. Pueden estacionar sus vehículos, guardar su equipo deportivo o tener su taller. Es una forma ideal de maximizar el potencial de una propiedad.
El único problema? Estas casitas cuestan aproximadamente el doble del precio de una simple conversión de garaje. Si la conversión de un garaje de 400 pies cuadrados cuesta alrededor de $130,000, esa misma unidad en la parte superior de una garaje puede costar hasta $350,000. Por qué?
Tienes que agregar infraestructura
La mayoría de la gente quiere poder estacionar sus vehículos en el garaje, lo que no pueden hacer si se colocan postes de apoyo para el segundo piso en el medio. Además su garaje no fue hecho para soportar la carga de un segundo piso. Necesitará cimientos adicionales, un ingeniero estructural con licencia y trabajo de construcción adicional para que el proyecto sea viable.
Pisos adicionales
Debido a la gran extensión debajo de la casita secundaria sin postes de soporte, el piso del segundo piso debe tener vigas de soporte adicionales y capas de madera. Esto lo hará lo suficientemente rígido como para que no se flexione ni se doble. Esta casita secundaria tiene al menos cuatro capas de subsuelo.
Combinando lo nuevo con lo viejo
En los garajes adjuntos a casas de dos pisos, el nuevo piso sobre el garaje debe alinearse con el segundo piso existente de la casa. Por lo general, esto implica acortar o aumentar la altura de las paredes del garaje existentes. También es posible que deba realizar cambios en los encabezados de puertas y ventanas existentes para que los pisos nuevos y antiguos se alinean correctamente.
También deberá hacer coincidir los acabados exteriores con los de la casa principal, lo que puede ser difícil y costoso, especialmente en casas antiguas.
Necesitaras un techo
El garaje o casita secundaria necesitará en techo nuevo, incluida la estructura. Estos artículos no son necesarios para una simple conversión de garage si el garaje existente ha sido bien mantenido.
No te olvides de los terremotos
Los códigos de construcción contra terremotos se aplican a estas unidades, lo que aumenta los gastos de toda la construcción.
Una casita secundaria sobre el garaje es una excelente opción que le permite conservar el garaje y todo su espacio de almacenamiento mientras amplía el espacio habitable y el potencial de ingresos por alquiler. Si tienes los fondos. ¡Adelante!
4. ¿Es más barato derribar el garaje y empezar de cero?
Por lo general, es más barato mantener el garaje, pero no siempre. Incluso los garajes antiguos al menos tienen cimientos y armazones que son parcialmente recuperables y pueden reforzarse. Esto puede ahorrarle dinero en materiales y mano de obra.
Ocasionalmente, un garaje está en tan mal estado, o los cimientos son tan defectuosos, que deben desmontarse y reemplazarse. Una regla general es que si su garage se construyó antes de 1930, por lo general será mejor comenzar desde cero. También hay propietarios que no quieren diseñar su casita secundaria para incorporar el garaje pero necesitan usar esa parte de la propiedad para construir la unidad.
Necesitará una demostración en su garaje. Nuestro experto de casitas secundarias tomara fotografías de los cimientos y la estructura revisará el estado de su garaje con el equipo de diseño de Maxable y le informará los próximos pasos. Reserve una llamada gratuita con nosotros para averiguar cuales son los próximos pasos para su propiedad específica.
En lo que debe saber antes de comenzar la construcción puede leer acerca de una pareja de Los Angeles que pensó que quería convertir un garaje en el patio trasero de sus suegros. En cambio terminaron derribando el garaje y construyendo una casita secundaria de dos pisos 1100 pies cuadrados.
A medid a que el costo de la vivienda continúa aumentando más y más propietarios utilizan casitas secundarias para crear un complejo familiar. Al menos las personas mayores se mudan a una casita secundaria en la propiedad de sus hijos adultos. Consulte opciones para personas mayores: Envejecer en el lugar para saber por qué tiene tanto sentido.
5. ¿Tendré que rehacer los cimientos de mi garaje para convertirlo en una casita?
Eso depende. La mayoría de los garajes están construidos sobre losas. Pero los códigos de construcción son diferentes para garajes y espacios habitables. A veces la losa del garaje no es lo suficientemente gruesa o no está hecha del cemento adecuado. Otras veces, los suelos debajo de un garaje se han degradado. Tambien han perdido su capacidad para soportar adecuadamente la losa.
En estos casos es posible que sea necesario reforzar la losa mediante un proceso llamada apuntalamiento. Un método consiste en cavar una zanja alrededor del perímetro de garaje y colocar barras de refuerzo dentro de la zanja a agregar molduras de madera a una altura de 6” sobre el nivel del suelo. Luego puede verter concreto para crear una nueva viga de concreto continua de 18” de profundidad alrededor del perímetro del garaje.
Si la losa del garaje está extremadamente agrietada y degradada, será necesario verter otra capa de concreto encima. Será necesario instalar una barrera contra la humedad entre la losa y el piso de la casita secundaria.
De vez en cuando deberá arrancarlo y verter una nueva base.
6. ¿Cómo actualizar el código de mi garaje para convertirlo en una casita secundaria?
Incluso si su garaje es completamente nuevo, probablemente necesitará hacer algunas actualizaciones. Esto se debe a que los códigos de construcción son diferentes para estructuras de servicios públicos como garajes que para viviendas habitables. Las actualizaciones mas comunes son:
- Se agregaron vigas de techo para soportar paneles de yeso y aislamiento
- Una barrera contra la humedad entra la losa y el piso. Los productos de reacondicionamiento com Drytek pueden colocarse encima de una losa en lugar de debajo de ella ( lo que requeriría una nueva construcción).
- Aislamiento, calefacción, plomería, calentador de agua, actualizaciones de accesorios de plomería, ventanas y puertas de bajo consumo, actualizaciones eléctricas.
- Mejoras a los acabados exteriores si el garaje esta menos de 5 pies del límite de la propiedad o está dentro de la distancia de separación requerida de la vivienda principal ( esto dependerá de su jurisdicción).
Una vez que la infraestructura está lista para el código, viene la parte divertida: el diseño! Si desea sumergirse, prueba nuestro curso electrónico de casitas secundarias, Designing your Granny Flat ( Diseñando tu Casita Secundaria).
7. ¿Cómo afecta una casita secundaria a mis impuestos a la propiedad?
La Proposición 13 establece límites sobre cuánto deben pagar los propietarios de viviendas de California por los impuestos sobre la propiedad. La tasa para su residencia principal se base en la fecha en qué compro la propiedad. Esto se llama su “base imponible”. Cada año después de eso, sus impuesto solo pueden aumentar en un 1% el valor tasajo de la propiedad. (Cuando los precios de las casas bajan, el impuesto a la propiedad también baja).
Cuando construye una casita secundaria, su vivienda principal conserva su base imponible. Después de la construcción, se tasa el valor de la casita y su impuesto predial se basa en ese valor (no el costo de su construcción). Esas dos cantidades se combinan en una “evaluación combinada” que se convierte en su nuevo impuesto sobre la propiedad.
Con una conversión de garage, terminará pagando menos que con una casita completamente nueva. Esto se debe a que la estructura del garaje ya existía y se evaluó junto con su casa principal. La ciudad evaluará el valor añadido de tu conversión, pero no la estructura. Esto es como lo que sucedería con una remodelación de la cocina.
Si va a alquilar su casita, los gastos de construcción, incluidos todos los materiales, planos, permisos, etc, califican para ser depreciados como bienes inmuebles. Existen diferentes fórmulas dependiendo de como planes alquilarlo (corto plazo vs. largo plazo). Para obtener más información, consulte las implicaciones del impuesto fijo para las casitas secundarias en California.
8. ¿Puedo obtener un préstamo hipotecario para convertir un garaje?
Si, la mayoría de las personas obtienen un préstamo para construir su casita de conversión de garaje. Hay algunas opciones para elegir.
Hipotecas de refinanciamiento de retiro de efectivo
Esta es la forma más sencilla de pagar una casita secundaria. El efectivo viene sin ataduras. No necesita una oferta de un contratista que aprueba el prestamista, como lo haría con un préstamo de construcciones/renovación. Y las tasas de interés son más bajas para las refinanciaciones con retiro de efectivo.
La cantidad de efectivo que puede obtener es un porcentaje del valor de mercado actual de la vivienda menos la hipoteca adeudado. Esta refinanciando toda su casa, lo que le costará algunos honorarios del prestamista. Factores como sus ingresos, historial laboral y puntaje crediticio afectarán la tasa de interés de su préstamo.
Préstamos de construcción o renovación
Los préstamos para construcción financian una construcción completamente nueva, mientras que los préstamos para renovación financian renovaciones incluidas remodelaciones extremas, en las que tal vez solo quede una pared o los cimientos de la estructura original.
Estos son refinanciamientos completos de su hogar que incluyen el costo de construcción requieren una oferta sólida de una contratista. El prestamista evalúa cuál será el valor futuro de las propiedades después de que se complete la casita y permite que el propietario tome prestado contra esa cantidad. Estos préstamos suelen tener una tasa de interés ligeramente más alta que los préstamos de refinanciación con retiro de efectivo.
Refinanciación con retiro de efectivo y préstamo de construcción/ renovación.
Algunas personas hacen un préstamo de tres fases para construir su apartamento de abuela, según Meredith Stowers de Loan Depot. Esto es bueno para las personas que no pueden calificar para una refinanciación con retiro de efectivo que cubra el costo total de diseño/permiso/construcción.
Primero, harán una pequeña refinanciación con retiro de efectivo para cubrir el costo de diseño y tal vez paguen algunas deudas para mejorar su puntaje crediticio.
Cuando se finaliza el diseño y una contratista puede ofertar por la construcción cambiará a un préstamo de construcción/renovación para tomar prestado el resto del dinero.
Cuando la casita este complete, volverán a refinanciar con una hipoteca normal. Esta vez su tasa de interés se basa en el nuevo valor de tasación de la propiedad, incluida la casita secundaria. En Loan Depot, las tarifas se cobran solo en el primero de estos tres prestamos.
Linea de credito con garantia hipotecaria o HELOC
En el pasado, estos préstamos eran una opción popular para financiar casitas. Hoy en día, los criterios para calificar para un HELOC (como tener mucho dinero en efectivo en el banco) los hace fuera del alcance de muchas personas. Las tasas de interés de los HELOC son más altas que las tasas de otros préstamos.
Una cosa para redondear: los ingresos potenciales por alquiler de una casita no se tienen en cuenta cuando califica para cualquiera de estos prestamos.
Nuevo a partir de 2021. Los límites más altos en los préstamos para renovación y otros cambios pueden afectar su estado y sus opciones. Comuníquese para averiguar cómo puede conectarse con un especialista en préstamos de casita examinado.
9. ¿Puede mi ADU tener servicios públicos separados de mi casa principal?
Si, usted decide si circular los servicios públicos de agua gas y electricidad a los medidores de su casa principal o instalar medidores separados para la casita secundaria. El costo dependerá de su proveedor de servicios públicos pero probablemente será más costoso separar los servicios públicos. En Los Angeles, la instalación de una segundo medidor de agua y energía a través del LADWP puede costar entre $2000 y $3000.
Si planea alquilar la casita, los medidores separados facilitan que su inquilino pague sus propios servicios públicos. Si tanto la casa principal como la casita se alquilan algún día, los futuros inquilinos pueden tener facturas separadas.
Pero si no le importa alquilar la casita con el costo de los servicios públicos, renunciar a los medidores separados le ahorrará algo de dinero. Es posible que aun necesite actualizar su panel eléctrico para satisfacer la mayor demanda de energía de la casita.
10. ¿Mi casita puede tener una dirección diferente a la de mi casa principal?
Esto depende de su jurisdicción. Algunas ciudades te darán automáticamente una nueva dirección, y en otros lugares puede ser opcional.
11. ¿Qué estacionamiento se requiere para una conversión de garaje?
Ninguna. A partir de 2020, convertir un garaje en una casita no puede generar ninguna necesidad de estacionamiento adicional ni para la casita ni para la residencia principal. Esto no depende de estar dentro de 1 ⁄ 2 milla del transporte publico o de que la casita tenga menos de 500 pies cuadrados; esta reglas se aplican a otras casitas y casita junior (JADU), pero no a las conversiones de garaje.
12. ¿Como puedo legalizar una garaje sin permiso?
Hay cientos de miles de casitas no permitidas en California, y una gran parte de ellas son garajes convertidos. El mayor temor de los propietarios de viviendas sobre la legalización de una casita no autorizada es que se verán obligados a “derribar todo”.
Rara vez sucede. El principio rector detrás de la legalización es que todo lo que hay allí debe ser actualizado. Tambian debe ser devuelto a su estado original cuando sea permitido. Por ejemplo, puede tener una ventana que se colocó fuera del código. Deberá reemplazarlo por uno que sea o quitar la ventana y devolver esa pared a su estado original.
Los pasos para legalizar no son tan diferentes del proceso normal de diseño/permiso/construcción. Puede encontrar una explicación detallada en 5 pasos para legalizar su casita, la versión corta es:
Evaluar el garaje
Si cree que puede tener serios problemas de cumplimiento, contrate a un ingeniero estructural para que inspeccione el garaje. Su informe le dirá qué esperar.
Entregas
Haga que la unidad sea diseñada por un arquitecto o diseñador. Deben enviar a la ciudad el plano del sitio, el Titulo 24, las elevaciones u el diseño de su unidad. La ciudad le devolverá el plano con las correcciones y, una vez realizadas, le otorgará un permiso para construir.
Inspecciones
Para los elementos que está tratando de mantener como están, estará pasando por alto la construcción, pero tendrá que abrir cosas (como partes de las paredes) para mostrarle al inspector que “tal como esta” simple con el código.
También se realizarán inspecciones nuevas. Hay una secuencia lógica para lo que revisan los inspectores (trabajo de cimentación, amarres estructurales, electricidad/plomería en bruto, aislamiento, acabado eléctrico/ plomería, etc.).
Desde la perspectiva del inspector, puede sentirse como un proceso de inspección normal. Sin embargo, el contratista general debe asegurarse de que tanto el antiguo como el nuevo se muestran en la secuencia adecuada al inspector.
Construcción
Su contratista general tendrá que hacer las correcciones que señale el inspector. Los pasos 3 y 4 continuarán hasta que obtenga el sello final de aprobación, se la ciudad y se emita un certificado de ocupación.
Programas de amnistía para legalizar casita no permitidas.
Algunas ciudades tienen programas de amnistía para este proceso. Revisarlos cuidadosamente antes de elegir esa opción. Se requieren los mismos códigos de construcción que si se sigue la ruta regular sin amnistía. La ventaja es que es posible que no lo multen por trabajos anteriores no autorizados. Pero esas multas a menos no son sustanciales.
La parte complicada es que la mayoría de los programas de amnistía requieren que registre su casita en la ciudad como vivienda asequible. Todos estamos a favor de vivienda asequible en Maxable. Pero registrar oficialmente su casita significa que la ciudad determinara cuánto alquiler puede cobrar y también el ingreso máximo que pueden ganar sus inquilinos. La duración de acuerdo varía según la ciudad: en Los Angeles, se aplicará durante 55 anos (si, 55).
13. ¿Cuales son los contratiempos para las casitas de conversión de garaje?
A partir de 2020 el retroceso lateral y trasero (el espacio entre el límite de la propiedad y la estructura) para una casita es de cuatro pies. Pero hay una excepción para las conversiones de garaje. Se les permite quedarse donde está el garaje puede permanecer incluso si se reemplaza la estructura, incluidos los cimientos.
Sin embargo cualquier expansión de la huella del garaje necesitará el retroceso trasero o lateral de cuatro pies. Si hay una servidumbre de línea eléctrica, la huella del garaje aún puede permanecer, per la expansion deberá cumplir con las regulaciones de servidumbre de servicios públicos o el propietario deberá solicitar un permiso de invasión de la empresa de servicios públicos, como se explica a continuación.
14. ¿Qué sucede si hay líneas eléctricas en mi propiedad?
En algunos casos, su empresa de servicios públicos tendrá una servidumbre en la propiedad para permitirles acceder a las líneas o los postes de energía. La servidumbre es típicamente de cinco pies. Si desea construir una estructura, debe mantenerse a diez pies de distancia de la servidumbre de cinco pies, un total de 15 pies (estas distancias pueden variar según la jurisdicción).
Para construir dentro de esos diez pies debe solicitar un permiso de invasión a la empresa de servicios públicos. Estos agrega tiempo a la dase de diseño/permiso: desde ocho semanas hasta mas de tres meses, según la empresa de servicios públicos.
Las líneas eléctricas en la parte trasera o lateral de su jardín no siempre significan que hay una servidumbre. A veces, la servidumbre está al otro lado de la línea de su propiedad. Las líneas que van desde su jardín hasta su casa (o a de su vecino) se pueden levantar durante la construcción. No requieren un permiso de invasión.
15. ¿Debo convertir mi garaje en una casita (ADU) o casita junior (JADU)?
Está su garaje adjunto a su casa? Si es así, podría ser una casita junior. Las casitas junior deben crearse a partir de los pies cuadrados existentes que forman parte de la residencia principal.
Una casita junior (JADU) viene con limitaciones que las casitas no tienen. Por ejemplo, el propietario debe ocupar la casa principal para alquilar la casita junior. La casita junior no puede tener más de 500 pies cuadrados. Si está convirtiendo su garaje en una casita junior y vive a más de ½ millas del transporte público, debe reemplazar el estacionamiento. No es así si es un ADU.
Estas reglas se aplicarán a cualquier persona que compre su casa en el futuro.
Si esta de acuerdo con estas (y otras) restricciones, puede convertir su garaje adjunto en una casita junior. También puedes construir una casita separada en su patio trasero. Esa es una gran ventaja para los propietarios que desean maximizar el potencial de alquiler de su propiedad. Que es una casita junior te informará de los detalles.
Maxable simplifica la planificación, la contratación y la construcción de su unidad de vivienda accesoria
Aun así, necesitas ayuda para saber por dónde empezar? Ya sea que todavía está explorando opciones o está listo para comenzar a trabajar, nuestro equipo está aquí para ayudarlo. Lo conectaremos con los mejores diseñadores y constructores locales para su proyecto de casita. Todo comienza con una llamada telefónica gratuita de planificación de casitas. Hablemos pronto!
